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抓好规划引领 做优市场环境 聚力促进商贸市场建设和发展——赴江西武宁县考察学习市场建设的调研报告

文章来源:网宣中心    发布日期:2018-07-10    浏览次数:8119

为学习和借鉴江西武宁县在市场建设方面的好经验、好做法,提高我县市场建设水平,带动县域经济跨越发展,5月27日至28日,由副县长侯红辉带领县商务局等部门负责人组成的学习考察组一行赴江西武宁开展专题调研。在调研期间,学习考察组考察了武宁建材家居综合大市场,听取了武宁嘉典置业有限公司及武宁县的经验介绍,并就市场建设及运营等进行了交流。现将有关情况报告如下:

一、武宁县及武宁建材家居综合大市场基本情况

武宁县位于位于江西省西北部、湘鄂赣边界区域,国土面积3507平方公里,属江西省第四大县,辖1个街道办事处、8个镇、11个乡,共185个行政村,总人口为38万人。2018年全县完成生产总值117亿元,财政总收入18.8亿元,全社会固定资产投资176.2亿元,规模以上工业主营业务收入367亿元,社会消费品零售总额45.7亿元,城镇居民人均可支配收入30087元,农村居民人均可支配收入14058元。

武宁建材家居综合大市场由江西嘉典集团.武宁嘉典置业有限公司投资建设。项目于2015年开工建设,2017年10月全面开业运营,是一个集建材、家居品牌展示、销售、仓储、物流、商业服务配套为一体、多种业态互动的大型综合市场。通过实地考察,该市场主要有以下几个特点:

(一)市场规模大。该市场是武宁县委、县政府的重要招商引资项目,位于武宁县三区(老城区、沙田新区、工业园区)交汇口标志性建筑铁牛转盘旁,项目占地面积146亩,建筑总面积17.5万平方米,总投资近10亿元,建设精品馆4万多平方米,市场商铺1500多间。目前市场招商入驻率达98%,共进驻商户达600多户,安排就业3000多人,年市场交易额10余亿元,商业规模位列武宁首位,3年市场培育期后年租金收入7000多万元,对当地财政的年贡献超过1000万元。

(二)设计理念先进。该市场定位于高起点、高标准综合市场,着眼于打造武宁城市“窗口”和“名片”,辐射周边100公里商圈,由武宁嘉典置业有限公司多方位考察总结武汉、九江等国内知名建材市场的优劣后,聘请武汉专业设计院创新理念,大胆采取“双首层”设计,即整个大市场采取双层通车、铺铺临街布局,打破了一楼成为市场效益风向标的固有思维,实现了二楼比一楼售价高、租金高的效应。

(三)规划布局合理。该市场全部为商业建筑,1500多间商铺面积控制在20-100平方米,部分商铺二、三层连通,沿街商铺净空高,且商铺是多元化独立框架,可自由分割、灵活组合,满足不同投资、经营需求,易于商家根据自身业态特点装修。建立了5大机动车出入口,近8米宽直通二层双车道保证满足日常经营出入货所需,同时规划近1000个机动车停车位,在二层空间每个商铺周围都预留临时停车位,保障人流旺场效应。相邻两栋建筑商铺间距12米,既保障车辆通行顺畅,也使得商铺内采光、通风效果好,提升了购物体验,保持了人气聚集。

(四)配套功能完善。该市场一期4万平方米精品馆内品牌云集,汇聚了国内欧派橱柜、浪鲸卫浴、马可波罗瓷砖等一线品牌,满足高端客户需求,500多家中小型商户布局其四周,业态全,品类齐,小到五金饰品,大到板材、石材,形成不同等级、不同价格商品梯队,为广大消费者提供了一站式整体建材家居购物的便利服务。二期在建材家居类业态基础上,规划了以特色餐饮、娱乐城、酒店等为主题的休闲娱乐业态,以汽车、电动车为主题的展销业态,及以超市、银行配套等为主题的家居生活业态。在经营上,引入了“互联网+”,将网络贸易、直营直销、代理加盟等多种营销模式相结合,丰富市场上下游采购渠道,打造线上线下一铺双店,项目最终将形成以建材家居业态为核心,其它特色业态为辅,各业态循环共生、互补共赢的市场聚群。

(五)市场运营规范。该市场在市场运营上,通过落实“2项贴心服务”、“5大统一”举措,给予投资人信心保障,让商铺持续良性收益。“2项贴心服务”,即对引进市场商户灌输全新经营思路,将其经营产品潜心培养成具有竞争力的品牌;对商户经营给予专业指导,与其共同发展、共同成就。“5大统一”,即根据市场需求和规划,对销售产品分区域统一市场业态;严格执行品牌准入制和提倡诚信经营品牌战略,统一市场形象;加强推广效果与规范性,统一推广市场广告及促销活动;引进国家一级资质物业企业—四川欣辉物业,统一市场经营管理和物业服务;设立专项市场信息交互平台,为商户经营提供统一市场信息支持。

二、武宁建材家居综合大市场的成功经验

建设和培育一个成功的市场,来自于诸多因素的作用和影响,通过对武宁建材家居综合大市场的学习考察,我们认为他们的基本经验可以归纳为四个方面:

(一)统筹规划是重要前提。武宁县坚持规划先行,在2008年将建材家居综合大市场作为城镇规划的骨干部分,纳入全县城镇整体规划、土地利用总体规划,预留项目用地,对市场基本布局进行了设置。此后一直围绕该项目招商,坚持规划不变、用地不变、基本布局不变,从而为该市场创新设计理念,配套完善设施,成功打造成武宁城市“窗口”和“名片”奠定了良好基础,得到了国内有关方面专家和各级领导的充分肯定。

(二)领导重视是强大合力。武宁县高度重视市场的建设和培育发展,县政府专门成立市场建设领导小组,由主要领导亲任组长,涉及市场引进、规划、建设、发展等方面部门主要负责人全部是领导小组的成员。同时,对每个专业市场和商业综合体组建工作专班,相关分管领导牵头挂帅,负责市场的建设和发展。工作专班从市场立项开始,对所有事项一包到底,既负责市场的规划建设,又负责市场的管理服务,市场在建设经营过程中的任何困难问题,都直接提交领导小组研究解决,使市场在建设、培育、管理全过程中都得到政府和有关部门的快捷服务。

(三)政策优惠是有力保障。武宁建材家居综合大市场土地出让价80万元/亩,超出部分全部由县财政从工业发展基金中奖返,5年内企业缴纳的增值税、土地使用税、企业所得税地方留存部分全部由受益财政全额返还,这些政策为市场投资方提供了数千万元的资金扶持。对进驻市场的商户,自进驻之日起三年内,按当年所纳税地方所得部分,由受益财政全额奖返;子女入学享受城镇居民同等政策待遇。金融单位也为市场商户提供了极具吸引力的优惠政策,凡在市场内经营的业户,银行可根据其仓储货物提供质押贷款,其中,大户按照库存货物价值的70%提供贷款,小户按60%提供贷款,极大地缓减了商户的资金压力,增强了市场的竞争力。同时,银行直接入驻市场,提供快速结算业务,加速了市场商户的资金周转,提高了市场商户的信用,让市场商户放心创业、安心发展。

(四)项目业主是关键所在。武宁县委、县政府在项目招商上,始终注重招商引资质量,有针对性引进经济实力强、市场开发经验丰富、思想观念先进的项目业主,以推动各类项目建设。武宁建材家居综合大市场呈现出的市场规模大、设计理念先进、规划布局合理、配套功能完善、市场运营规范等5大特点,正是项目业主武宁嘉典置业有限公司凭借自身实力,凝聚管理团队的智慧,以及“用诚信塑造企业,用心智经营企业,用管理打造企业、用制度规范企业,用纪律统一企业,用人才强大企业,用创新发展企业”的企业理念,在武宁建材家居综合大市场建设及运营上达到了事半功倍的效果,造就了该市场的日益繁荣。

三、我县市场建设存在的主要问题与对策建议

近年来,我县建成了通泰建材市场、鸿森钢材机电市场、富源小商品市场、银山农产品批发市场等一批大中型专业市场,但与周边相比,我县市场建设已明显滞后,主要表现为: 缺乏整体规划,基础设施不配套,散乱差现象突出,管理模式陈旧,整体经营效益低,有场无市、有市无场不同程度存在。借鉴武宁建材家居综合大市场的成功经验,结合通城相继出台的重点商贸市场项目建设规划及商贸服务类项目招商引资若干规定等实际情况,对我县市场建设提出如下建议:

(一)统筹项目规划,突出重点合理布局市场 。一是增强加快市场建设的责任感。全县各级、各有关职能部门要进一步正确认识当前我县市场建设工作面临的落后形势和有利机遇,认真分析工作中存在的困难和问题,切实增强做好市场建设工作的责任感和紧迫感,树立我县打造成区域性商贸物流中心的信心,加强协调配合,齐心协力抓好市场建设工作,着力推进专业市场发展,不断产生规模聚集效应。二是完善商贸流通市场建设规划。按照省、市提出的将通城建设成为湘鄂赣毗邻地区区域商贸物流中心的要求和城市发展总体规划、重点商贸市场项目建设规划,本着“城内大卖场、城郊大市场、城外大物流、城中特色街、社区便民店”的发展思路,尽快启动城乡商业网点规划,进一步优化商业布局和资源配置。三是合理布局市场建设。挖掘区域与本地产业优势,结合城市总体规划、产业发展规划,通过差异定位,合理布局城区商贸市场项目建设区域,重点发展辐射范围较广、区域竞争力较强的专业市场,同时完善综合、农贸市场建设、发展模式,形成多层次、多功能、有亮点、有特色的商贸市场体系。

(二)严格规划管理,多措并举规范建设市场。一是加强市场规划设计管理。市场开发建设必须遵循经济社会发展的客观规律和趋势,高起点、高标准规划设计。凡新建市场项目必须通过部门初审、专家会审、政府定审“三审”制,坚决杜绝项目设置规划的随意变更。市场开发建设方在取得市场建设开发权一年内,向县商务局提出项目建设设计方案,由县商务局、规划局按照项目设置规划对方案进行初步审查。出具设计方案意见后,组织专家对设计方案可行性进行论证会审,确保项目建设科学合理。在充分研究完善项目规划设计方案的基础上报县政府审议同意后,市场开发建设方方可组织开发建设。二是抓好市场培育管理。在市场建成后,设立5年市场培育期,在国家政策允许的范围内,对市场给予税收、规费、用电等方面的政策支持,实行低税费培育市场,“放水养鱼”,促进各类市场集群化发展。同时,加强市场开发监管,对市场开发建设方设置项目投资回收规定,不得出售全部房产回收投资,必须保留40%以上经营面积由市场开发建设方用于市场培育,严厉打击变相从事房地产开发行为。三是强化监督评价。坚决维护商贸市场项目建设规划的严肃性,不随意改变商贸市场项目建设规划内容。要强化规划实施的监督和评价,成立专门的评价工作小组,由县政府办组织开展对商贸市场项目建设规划实施进度和效果评价,必要时开展联合督查,及时发现实施中存在的问题,并研究解决对策,以推动规划落实,实现市场建设项目有序发展、合理配置、结构优化。

(三)政策倾斜,集聚力量扶持发展市场 。一是尽快出台优惠政策。充分发挥政府在市场发展方面的激励引导作用,尽快出台《通城县商贸服务类项目招商引资若干规定》,从项目争取、落地建设、要素保障等多方面给予政策倾斜与支持,积极破解土地供给难题,努力营造宽松的市场发展环境。借鉴学习武宁县大力招商引资、多举措优化服务及加快市场建设方面的成功经验,采取以政荐商、以商引商、民间招商等多种形式,以优惠的政策和优质的服务吸引省内外经济实力强、市场开发经验丰富、思想观念先进的大企业来我县兴办专业市场,实现集聚发展。二是创新投融资机制。按照“筑巢引凤”的思路,建立多渠道筹资的投融资机制,推广使用政府和社会资本合作(PPP)模式,吸引外地资本、社会资金参与投资、建设和运营专业市场,集中解决专业市场建设资金短缺的问题,全力促进我县市场建设。三是加大行政引导力度。健全配套服务设施,积极盘活鸿森钢材机电、富源小商品等商贸市场的闲置经营商铺和摊位,引进和借鉴外地先进管理经验和经营模式,将目前城区范围内与钢材机电、建材家居、百货纺织等行业相关的、分散的一些发展后劲不足、缺少商业活力的小型市场和经营户逐步归行入市,实行集中经营,统一管理,进一步扩大市场规模,提升市场层次,促进现有专业市场持续、健康、有序发展。

(四)打造品牌,多方保障激发市场活力。一是提高专业市场发展定位。从立足“建设湘鄂赣毗邻地区区域现代商贸物流中心”的高度,最大限度发挥我县区位和交通优势,强化政策扶持,完善服务体系,推行市场环境商场化、超市化,做好典型示范引导,加快推进恒泰汽车市场、丽尔家电商产业园、鄂南农贸大市场、鸿森钢材市场二期、众鑫汽车服务中心等项目和麦市、北港边贸市场建设,积极谋划推动水果批发市场、中药材交易市场、农业生产贸易市场等项目建设,掀起市场建设新高潮,形成商贸聚集效应,扩大影响力。二要大力发展电子商务。进一步加强信息网络建设,扶持建立市场专业网站,推动“互联网+”与市场深度融合,走电子商务线上线下交易的“双轨制”,大力推行网络交易、远程交易、合约交易等先进的交易方式和市场组织形式,实现有形市场与无形市场的有机结合。三要培育龙头企业。针对我县专业市场龙头企业少的问题,抓好现代市场大批发商、大代理商、大经销商的引进和培育,集中力量建设有地方特色、专业性强、影响力大、辐射范围广的大型专业市场和具有强大辐射功能的现代物流中心,更好地增强专业市场的竞争力与辐射力。同时,依托我县五大工业产品体系和农特资源,引导经营业户建立规范生产与流通的产销协会,实现产销紧密结合,努力打造具有通城特色的专业市场知名品牌。







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